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  |  18. Januar 2018

Düsseldorf: Es läuft am Rhein

Wohnungsmarkt

Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt befindet sich in einem starken Entwicklungsprozess. Dadurch, dass die hohe Wohnnachfrage von den etablierten guten Lagen nur begrenzt bedient werden kann und zugleich verschiedene Bauvorhaben in den durchschnittlichen und einfachen Lagen entstehen, sind in verschiedenen B-Lagen Aufwertungstendenzen zu erkennen. Zugleich verfügt Düsseldorf auch über gute Wohnlagen, die in den peripheren Gebieten ein vergleichsweise niedriges Mietniveau aufweisen. Höchstmieten finden sich nach wie vor in den Top-Lagen auf der linken Rheinseite und in der Altstadt.

Die Mieten am Düsseldorfer Wohnungsmarkt sind seit 2011 im Schnitt um knapp 31 % auf 12,20 Euro/m² gestiegen. Dabei ist die Entwicklung je nach Lage unterschiedlich: Während die einfachen, durchschnittlichen Lagen die höchsten Wachstumsraten (41 % und 38 %) aufzeigen, legten die Mieten in den sehr guten Lagen erst seit 2015 kräftig zu. „In der kurzfristigeren und kleinräumigeren Betrachtung wird deutlich, dass insbesondere im innenstadtnahen Bereich die Mieten besonders stark gestiegen sind“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Beachtenswert ist dabei vor allem die Mietentwicklung im Umfeld des Bahnhofs (Friedrichstadt). Das gleiche gilt für die Stadteile Vollmerswerth und Hamm, die als gute Lagen merkliche Mietsteigerungen erfahren. Hier liegt das durchschnittliche Niveau inzwischen bei rund 13,50 Euro/m².

Im Mietvergleich der bedeutendsten acht Wohnungsmärkte rangiert Düsseldorf im Mittelfeld. Mit rund 12,20 Euro/m² und einem Wachstum von 26 % seit 2014 schiebt sich Düsseldorf vor Köln auf den fünften Platz und liegt nahezu gleichauf mit Hamburg. Mit einer hohen Dynamik und einem soliden Mietniveau kann sich Düsseldorf somit als starker, stabiler Markt im Vergleich zu den übrigen Standorten behaupten.

Mit Blick auf das mittlere Preisniveau für Eigentumswohnungen liegen wie bei den Mieten die guten (3.630 Euro/m²) und durchschnittlichen (3.380 Euro/m²) Lagen vergleichsweise dicht beieinander. Während in einigen guten Lagen (Hamm, Hubbelrath, Urdenbach, Vennhausen und Unterbach) Durchschnittspreise im Bereich der 3.000-Euro/m²-Grenze zu beobachten sind, erzielen die eher durchschnittlichen, aber zentralen Lagen wie Stadtmitte und Friedrichstadt Werte oberhalb der 4.000 Euro-Marke. Hingegen setzen sich die sehr guten Lagen mit im Schnitt rund 4.550 Euro/m² deutlich ab. Für die Spitzenwerte, die vereinzelt die 8.500 Euro/m² klar überschreiten können, müssen Objektzustand und Mikrolage zusammenpassen. In der Regel sind es Altbauten oder neuwertige Objekte in Oberkassel oder in zentralen Lagen, die das vorhandene exklusive Segment ansprechen, das jedoch für den Gesamtmarkt nicht repräsentativ ist. Bei den Preisen für Eigentumswohnungen rangiert Düsseldorf vor Köln auf dem 6. Platz. Berlin ist aufgrund der hohen Dynamik inzwischen vorbeigezogen und nimmt nun Platz fünf ein. Auch Stuttgart verzeichnet stärkere Preisanstiege und vergrößert so den Abstand zu Düsseldorf. Unangefochten und mit sehr großem Abstand thront weiterhin München an der Spitze.

Umsatzvolumen knackt die Milliardengrenze
Das Geschehen am Markt für Eigentumswohnungen wird nach wie vor von einer konstant hohen Nachfrage geprägt. In Zeiten niedriger Zinsen und auf der Suche nach attraktiven Anlagealternativen sind viele private Kaufinteressenten aktiv. Sie treffen jedoch auf ein begrenztes Angebot, wodurch der Investmentumsatz teilweise limitiert wird. Die Zahl der Verkaufsfälle lag 2016 somit um gut 9 % unter dem durchschnittlichen Wert der letzten 5 Jahre, konnte im Vergleich zum Vorjahr jedoch auf fast 3.700 Verkäufe wieder etwas zulegen. Das Gesamtvolumen stieg dabei erstmals über die 1-Mrd-euro-Grenze und der durchschnittliche Wert je verkaufter Wohnung lag zum ersten Mal über 300.000 Euro. Diese Werte spiegeln zum einen die allgemein gestiegene Investitionsneigung am Immobilienmarkt wider. Zum anderen wird deutlich, dass bei den Nachfragern eine höhere Zahlungsbereitschaft zu beobachten ist.

Das Geschehen am Markt für Zinshäuser wird maßgeblich vom verfügbaren Angebot bestimmt. Die hohe, überwiegend regionale Nachfrage kann oft nicht bedient werden. Die Marktdynamik wird besonders in der positiven Umsatzentwicklung deutlich: Mit 474 Mio. Euro wird die Grenze von 400 Mio. Euro erstmals seit 2012 auch dank größerer Transaktionen deutlich überschritten. Auch der Wert je Verkauf legte im Vorjahresvergleich um 20 % zu (1,85 Mio. Euro). Die Zahlungsbereitschaft und der Nachfragedruck ermöglichen solche Preissteigerungen, wobei die Verkäufer zum Teil zurückhaltend agieren. Fehlende Anlagealternativen, die Erwartung weiterer Preissteigerungen oder das Wissen, im Besitz einer sehr guten Wertanlage zu sein, dämpfen vielfach die Verkaufsbereitschaft.

Düsseldorf im Blickfeld der Investoren
Die Landeshauptstadt ist vor allem aufgrund ihrer sehr guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem dynamischen Immobilienmarkt bei Anlegern begehrt. Unterschiedlichste Investorengruppen haben Düsseldorf als attraktives Ziel längst erkannt und sind entsprechend aktiv. Der Anteil am bundesweiten Investitionsvolumen steigt dabei seit 2014 kontinuierlich an. 2015 profitierte Düsseldorf von Verkäufen bundesweiter Wohnportfolios, während das gute Ergebnis 2016 insbesondere durch Projektentwicklungen zustande kam, die in Düsseldorf realisiert wurden: Sie machten 2016 über 70 % des Umsatzes aus. Einige dieser Projekte mit 170 - 200 Wohneinheiten waren bereits vor Baubeginn veräußert. Aktuell wird das Volumen überwiegend durch Bestandsobjekte und überregionale Bestandsportfolios getragen. Der Verkauf der Förster-Siedlung trägt dabei maßgeblich zum bereits jetzt sehr guten Gesamtergebnis bei. Insgesamt lag der Anteil am bundesweiten Investmentvolumen in Wohnimmobilien 2017 bei starken 3,5 %.

Zusammenfassung und Ausblick
„Was in den anderen Metropolen Deutschlands zu beobachten ist, gilt für Düsseldorf gleichermaßen: Eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein Angebot, das knapp ist und durch zahlreiche Neubauprojekte nur sukzessive ausgeweitet wird. Ein gesamtstädtischer Nachfrageüberhang bei gleichzeitig geringem Leerstand mündet schließlich in Miet- und Preissteigerungen, die zunehmend die B-Lagen der Stadt erfassen. Während die Höchstmieten und -preise mittlerweile moderatere Wachstumsraten aufweisen, ist vor allem im mittleren und niedrigen Segment auch perspektivisch mit stärkeren Steigerungen zu rechnen. Das Ausweichen der Nachfrage auf die noch relativ günstigen Lagen schlägt sich entsprechend in dem dortigen Miet- und Preisniveau nieder. Die guten Gegebenheiten sind den Investorengruppen nicht verborgen geblieben. Es treten immer wieder Interessenten auf, die bundesweit aktiv sind und Düsseldorf gerne als Anlageziel wählen“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.
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